500만평 큰 규모의 신도시개발, 삼성전자 입주가 고덕 인기의 비결

실제 인구유입 없으면 앞으로 고덕도 미분양에서 자유롭지 못할 것

주택보증공사가 5월 31일 공고한 ‘미분양 관리지역’에 평택시가 또 다시 포함됐다. 정부가 주택공급 물량 조절을 위한 방안으로 지난해 6월부터 미분양 관리지역을 선정해 발표하고 있는 가운데, 평택은 지금까지 주택보증공사의 9차례 공고에서 모두 미분양 관리지역으로 선정되었다.

미분양관리지역은 크게 ➀미분양증가 ➁미분양해소 저조 ➂미분양우려 등의 기준으로 선정되며, 한 번 미분양관리지역으로 선정되면, ➀~➂ 기준이 충족되지 않아도 3개월간 ‘모니터링 필요지역’으로 구분되고, 이 역시 미분양관리지역에 포함된다. 평택은 지난해 12월 30일 발표한 4차 공고에서 ➀~➂까지의 기준에는 벗어나 모니터링 필요지역으로 선정되어 미분양 해소의 가능성이 보이기도 했지만, 1월 30일에 발표한 5차 공고에서는 다시 ➀~➂의 기준에 따른 미분양관리지역에 포함됐고, 이후로도 모니터링 필요지역이 아닌 미분양관리지역으로 선정돼 왔다.

평택이 지속적으로 미분양관리지역으로 포함된 것은 미분양 물량 해소가 정체되고 있기 때문인 것으로 보인다. 지난해 8월 평택 미분양 물량이 4596가구로 정점을 찍은 이후로 11월 미분양 물량은 2880가구로 큰 폭으로 줄어들었지만, 12월부터는 미분양 해소가 눈에 띠게 주춤했고, 지난 3월에는 다시 미분양 물량이 증가하기도 했다. 지난 4월을 기준으로 평택의 미분양 물량은 총 2256가구로, 이는 수도권에서 용인 다음으로 높은 수치다.

미분양 물량 해소가 정체되고 있는 이유는 물량이 쌓여 가는데도 신규 분양이 계속되고 있기 때문이다. 올해 아파트 분양 물량만 4000가구 이상 나왔고, 올해 안에만 1만 가구 이상의 아파트 물량이 공급될 전망이다. 이러한 상황 속에서 대형 건설사도 평택에서 고전을 면치 못하고 있다는 평가가 나오고 있다. 실제 2015년 분양을 시작한 신흥지구의 ‘e편한세상 평택용이‘는 2년 가까이 분양 진행 중이다.

하지만, 고덕신도시는 다른 평택지역과는 정반대의 분양 결과가 이어지며 완판행진이 진행 중이다. 3월 청약이 진행된 ‘고덕 동양 파라곤’의 평균 경쟁률은 49.4대 1에 달했고, 같은 달 ‘고덕신도시 자연&자이’의 평균 경쟁률도 28.8대 1로 마감했다. 4월에 진행된 ‘고덕 제일 풍경채’ 청약에도 전국적으로 6만5000여 명이 몰리면서 평균 경쟁률 84.1대 1을 기록하며 고덕국제신도시의 인기를 다시 실감나게 했다.

이러한 고덕국제신도시의 열풍 이유에 대해 이시화 부동산개발학과 교수는 “고덕은 부분적인 개발이 아닌, 큰 규모의 신도시개념으로 기반시설 및 생활여건 등이 체계적으로 정비가 잘 돼 있다는 장점이 있다. 또한, 삼성전자 입주와 관련해 배후 도시로서 수요가 많을 것이라고 예상을 하고 있고 있다”고 설명했다. 이와 반대로 고덕 이외 지역의 비인기 이유에 대해서는 “계획적이지 않아 환경조건이 체계적으로 정리되지 않았고, 개발 규모도 작다. 또한, 상대적으로 삼성전자 입주지역과 거리가 멀다”고 설명했다.

고덕 열풍이 지속될 것인지에 대해서는 “실제 고덕신도시로 유입되는 인구가 늘지 않으면 나중에 문제가 될 수 있다”며 유보적인 입장을 보였고, 평택의 미분양 문제가 해결되기 위해서도 “평택으로의 인구유입이 있어야 소화가 가능하다”고 전했다.

김종기 부동산 전문가도 실질적인 인구유입이 있어야 고덕신도시의 인기가 지속되고, 미분양 문제가 해결될 것이라고 주장했다. 김종기 전문가는 “현재 고덕신도시의 인기는 동탄신도시의 학습효과 때문일 가능성이 크다. 투자를 목적으로 고덕신도시 아파트를 분양받는 것인데, 실제 유입인구가 적으면 투자가치가 떨어질 수 있다”며 “동탄에 비해 고덕이 규모나 지역적인 부분에서 경쟁력이 없으며, 정부의 금융정책이 강화될 조짐을 보이고 있어 실제로 고덕으로 입주하는 사람이 적을 수 있다. 유입인구가 적으면 고덕신도시의 인기가 지속되기 어렵다”고 전했다.