문재인 정부, 조정대상지역 규제 강화 및 투기과열지구·투기지구 지정

정부의 다주택자들에 대한 경고 … “평택 다주택자 일부는 주택 정리하는 중”

6.19 부동산 대책이 발표된 지 얼마 지나지 않아 투기지역 및 투기과열지구 지정, 양도소득세 강화, 청약1순위 자격요건 강화, LTV·DTI 강화 등의 내용이 포함된 8.2부동산대책이 국내 부동산 시장에 큰 파장을 일으키고 있다.

일각에서는 평택은 이번 대책에도 조정대상지역에 포함되지 않아 풍선효과의 수혜지역 중 하나가 될 것이라는 전망도 나오고 있지만, 전문가들은 부동산 시장의 침체가 평택에도 영향을 줄 것이라는 예측을 내놨다.

문재인 정부가 부동산 시장 안정화를 위해 발표한 8.2부동산 대책에는 지난 6.19 부동산 대책에서 지정됐던 조정대상지역 40개 지역(서울 전지역 25개구, 부산 7개구, 경기도 7개시, 세종시)의 규제를 강화했다.

해당 지역에는 다주택자의 양도소득세가 강화돼 기존의 세율보다 10%p 이상의 양도세가 부과된다. 또한, 분양권 전매시 기존에는 보유기간에 따라 6~50%의 양도세가 부과됐지만, 이번 대책으로 보유기간과 관계없이 양도소득세율이 50% 적용된다. 그리고 청약1순위 자격요건이 강화돼 기존에는 수도권 1년, 지방은 6개월 간 청약통장에 가입돼 있으면 청약 1순위 자격을 얻을 수 있었지만, 2년 이상 청약통장에 가입돼야 청약1순위 자격을 얻을 수 있게 됐다.

조정대상지역에서 가점제 적용도 확대된다. 가점제란 무주택기간, 부양가족수, 청약저축 가입기간을 점수화해 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 방식으로, 가점제 적용대상 확대로 투기를 목적으로 한 수요의 당첨을 제한하고, 무주택자에게는 아파트 청약 기회를 확대한다는 계획이다.

조정대상지역 중 27개 지역(서울 전지역 25개구, 과천시, 세종시)은 투기과열지구로 지정돼 조정대상지역보다 더 강한 규제를 받는다. 해당 지역에서는 재건축 조합설립 이후 단계에서 재건축 예정 주택을 양수 받은 자의 조합원 지위 취득을 제한하고, 조합원 분양권 전매를 제한한다. 또한, 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 ‘세대’에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업의 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 제한했다. 이러한 규제를 통해 정부는 재건축을 통해 수익을 얻으려는 부동산 투자자들의 수요를 억제할 수 있다는 입장이다.

투기과열지구 중 12개 지역(강남구, 서초구, 송파구, 성동구, 용산구, 강동구, 노원구, 마포구, 양천구, 영등포구, 강서구, 세종시)은 투기지구로 지정돼 앞서 언급된 규제와 더불어 다주택자에 대한 금융규제가 강화돼 해당 지역에서의 주택담보대출이 제한된다.

투기과열지구 및 투기지역의 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)도 40%로 내려가 주택담보대출의 대출한도액이 줄어들어 아파트 구입이 더욱 어렵게 됐다.

8.2부동산대책으로 인해 규제 대상 지역 아파트에 대한 관심이 비규제 지역으로 쏠릴 것이라는 예측과 함께 평택의 아파트 투자 수요가 늘어날 것이라는 대대적인 홍보가 진행되고 있다. 하지만, 전문가들은 이번 정부의 대책으로 평택에서도 아파트 구매 수요는 줄고, 공급은 많아져 평택 아파트의 투자가치가 적어질 것이라고 예상했다.

이종열 한국공인중개사협회 송탄지회장은 “이번 8.2부동산대책으로 평택이 효과를 얻을 수 있는 가능성이 있지만, 분양권 시장이 주춤할 수 있다”며 그 이유로는 “고덕과 같이 몇 백 대 1의 경쟁률을 보이는 곳에 정부의 지도점검이 강화될 수 있다는 심리가 있기 때문”이라고 밝혔다. 또한 “현재 정부는 다주택자들이 집을 팔도록 유도하고 있고, 지속적으로 이러한 정책이 이어질 것으로 예상되고 있다”면서 “평택에서도 다주택자들이 시장상황을 눈치보고 있으며, 소유 주택을 정리하려는 시도도 있다”며 수요는 적어지고, 공급이 많아질 수 있다고 예상했다.

또한 김종기 부동산 전문가도 “주택분양자 등 공급자나 부동산 관련업의 입장에서는 풍선효과를 기대하고, 이를 기회로 적극 활용하겠지만, 그 영향은 미비할 것”이라며 “정부의 전반적인 금융 정책으로 인해 대출에 부담을 느끼는 실수요자들이 집을 구입하는 것을 유보하거나 취소할 가능성이 높기 때문”이라고 밝혔다. 이어 “올해 하반기부터 2019년까지 2만5000세대 이상의 입주물량이 집중돼 평택 주택시장은 과잉매물에 시달릴 것인데, 투기자본이 유입될 리 없다”며 “주택공급자나 투기세력의 자기발전적 전망에 현혹되어 단기차익을 바라고 분양시장에 참여하는 것은 위험한 일”이라고 주장했다.