[평택시민신문] Q. 경매 낙찰을 받고 해당 건물에 가보니 권리신고가 되어 있지 않았던 ‘유치권 행사중’이라는 현수막이 붙어 있었습니다. 출입구 쪽을 컨테이너 박스로 막아놓아 있었습니다. 공사업자의 유치권행사를 막을 수 있을까요?

A. 상담자로서는 공사대금채권자가 진정한 유치권자인지 허위 유치권자인지, 유치권의 성립요건을 준수하였는지를 검토하여 부동산인도 명령소송 등을 제기할 수 있습니다.

공사업자의 유치권은 이미 변제기에 도달한 채무자에 대한 공사비채권을 못 받아 그 대신 관련성 있는 물건을 현실적으로 점유하고 있어야 성립합니다. 만약 상담자님이 과연 사람이 점유하고 있는지 불분명하여 컨테이너 안에 함부로 들어가면 형법상 건조물침입죄에 해당될 수 있어 조심해야 합니다.

유치권자는 물건을 점유하고 있어야 하는데, 본인이 직접 점유하는 방법뿐만 아니라 경비용역업체에 맡겨서 하는 간접 점유도 가능합니다. 다만 유치권자가 다른 사람에게 함바집을 운영하게 하는 등 임차를 놓는다면 그것은 채무자가 동의하지 않는 한 유치권 소멸될 수 있습니다(민법 제324조 유치권자의 선관의무 참조).

다만 유치권자가 다른 사람을 시켜서 점유하게 할 때 채무자가 점유하게 하는 것은 허용 안 됩니다. 채무자가 공사업자와 짜고 허위의 유치권을 만들어내서 채권자의 강제집행을 어렵게 할 수도 있으니까요. 한편 채권자의 유치권행사로 인하여 채권의 소멸시효를 막을 수는 없습니다. 공사업자의 공사대금채권은 민법상 3년의 단기소멸시효에 해당됩니다.