[평택시민신문] 평택시 서부권 최대 규모인 ‘화양도시개발지구’가 10월 30일 첫삽을 떴다. 평택시 현덕면 화양리 454-2 일원 279만1195㎡에 2만여 가구 5만4084명이 거주하는 미니신도시가 들어설 예정이어서 준공 시 서부권 도심의 중심축이자 평택항 배후도시로 주목받고 있다.

2007년 화양지구 도시개발사업조합이 설립된 이후 기공식을 하기까지 넘어야 할 산도 많았다. 규모가 워낙 크다 보니 국토부의 엄격한 심의를 통과해야 했다. 부동산 경기의 부침에 따라 흔들릴 때도 있었다. 무엇보다 1조원에 달하는 사업비 조달도 문제였다. 이 과정에서 민간개발조합을 잡음 없이 이끌고 눈앞에 닥친 문제를 원칙대로 해결하며 그 결과를 묵묵히 책임져온 이가 있으니 바로 최선철(69) 조합장이다.

화양지구 기공식이 10월 30일 열렸다. 14년간 조합을 이끌어온 조합장으로서 감회가 남다를텐데

마냥 벅차고 눈물이 난다. 조합원들과 함께해온 14년 세월이 주마등처럼 지나는데 지금은 ‘드디어 시작했구나’하는 생각밖에 안 든다.

화양지구 규모가 여의도 면적과 비슷하다 들었다. 이런 대규모 민간 개발이 어떻게 시작됐는지 궁금하다

화양지구는 1990년 정부가 평택항 활성화를 위해 추진한 산업단지 조성계획에서 시작됐다. 그래서 개발계획도를 보면 형태가 사각형으로 반듯반듯하다. 하지만 주거지역에 가깝다 보니 환경영향평가에서 부적격 판정을 받는 등 문제가 있어 추진하지 못하게 됐다.

그러자 산업단지에 편입됐던 토지의 소유주들이 화양리 일원에 신도시를 만들자는 뜻을 모아 2006년 조합을 설립하게 됐다. 규모가 커서 설립 당시 조합원 수도 700명이 넘었다.

도시개발구역 개발계획 수립 고시, 도시개발사업 실시계획인가 승인 고시 등을 거쳐 조합 설립 12년을 넘긴 2018년에 환지계획 승인을 받으면서 본격적인 개발에 돌입했다.

평택항 배후도시를 내세운 화양지구의 차별성은 무엇인지

화양지구는 평택항 배후도시에서 그치지 않고 명품 신도시를 목표로 한다. 평택항·포승공단 등에서 출퇴근하는 인구가 하루 20만명이 된다는 통계도 있다. 그런데 평택항 주변을 보면 교육 등 각종 인프라가 부족하고 마땅한 주거지가 없다. 원룸 등 임시주거지밖에 없다.

화양지구를 보면 먼저 교통여건이 뛰어나다. 평택항 등에서 5km 이내에 있고 2022년 개통되는 서해선복선전철 안중역에서 2~3km가량 떨어져 있으며 경부고속도·서해안고속도로 등 도로를 통해 전국 어디로든 편리하게 이동할 수 있다.

주거여건 역시 우수하다. 각종 민원·행정 등을 담당할 안중출장소가 2만8000㎡ 규모로 신축 이전한다. 응급 의료센터 기능을 수행할 수 있는 종합병원 유치도 확정했고 초등학교 4개, 중학교 2개, 고등학교 2개 등 8개 학교가 들어선다. 10개 공원 등 공공시설 용지가 전체의 54%를 차지할 정도로 주거공간이 쾌적한 것도 자랑이다.

내년에 내로라 하는 4개 건설사가 주택을 선분양하면 화양신도시 조성이 본격화될 것이다.

민간택지개발에서 공공용지가 전체의 50%를 넘는 경우가 흔치 않은데

국토부 인허가를 받을 당시 시범지역으로 지정될 만큼 도로도 넓고 녹지공간 비중이 높다. 처음에는 환경부 한강유역청에 수없이 드나들며 ‘녹지를 이렇게 많이 조성하면 사업을 어떻게 하라는 거냐’라고 항의도 많이 했다. 그러자 담당자가 ‘녹지를 충분히 확보해 쾌적한 주건환경을 조성하면 공공주택 평가가 올라가고 화양지구 가치도 높아진다’고 하더라. 그래서 평택항·포승공단 등에 있는 대기업 근로자들도 거주할 수 있게 제대로 개발해보자 결심했다.

민간개발사업을 추진할 때 환지계획으로 어려움을 겪는 경우가 많다. 화양지구가 2018년 환지계획 승인을 받기까지 어떤 어려움이 있었는지

어려움은 없었다. 환지 1차, 2차 공람에서 큰 문제 없이 마무리했다. 환지할 때 조합원이 이해할 수 있는 원칙을 정하고 그것에 벗어나면 하지 않았다.

환지할 때 누구나 좋은 땅을 가지고 싶어한다. 그래서 본인 소유 토지에 최대한 근접한 부지를 환지해줬고, 상업용지든 근린생활용지든 용도도 최대한 맞추겠다는 원칙을 조합원 총회에서 정해 환지를 진행했다. 물론 잡음이 아예 없지 않았다. 그럴 때에는 원칙을 토대로 최대한 성의를 다해 설득했다.

체비지 매각 현황은 어떠한지

체비지(시행자가 사업에 필요한 경비 충당 등을 위한 매각처분할 수 있는 토지)는 현재 75%가량 매각했다. 최근 평택 내 주택부지가 없다 보니 여러 건설사로부터 매각 요청이 이어지고 있다. 하지만 앞으로 발생할 수 있는 여러 상황에 대비해 나머지 25%는 매각하지 않고 보유하고 있을 방침이다.

일부 조합원이 프로젝트 파이낸싱(PF, Project Financing) 자금 조달 과정을 문제 삼는 이유가 뭔지 알고 싶다

그동안 개발사업자금을 조달하기 위해 수없이 많은 금융사들과 접촉해 왔다. 먼저 NH투자증권과 협의를 진행했는데 NH투자증권이 뚜렷한 이유 없이 도중에 포기의사를 밝혔고 결국 메리츠증권과 최종 계약을 체결했다. 이를 놓고 일부 조합원이 NH투자증권과 하면 금융비용 1000억원을 줄일 수 있는데 왜 메리츠증권과 했냐고 하더라. 그래서 ‘좋다! 1000억원을 아낄 수 있다면 예전에 이유 없이 거부했던 NH투자증권이랑 다시 접촉 안 할 이유가 있냐’ 하고 NH투자증권과 메리츠증권의 PF 담당자를 불러 서로의 조건을 비교해봤더니 별 차이가 없었다. 현재 국내 금융시장의 현실에서 금융비용 1000억원을 낮춘다는 것은 사실상 불가능하다.

시공사를 경쟁입찰을 통해 선정해야 한다는 주장이 있다

화양지구는 평택에서 하는 민간개발사업이다. 서울의 재건축 개발과 달리 경쟁입찰을 할 여건이 되지 않는다. 금융사가 인정할 시공사는 메이저급의 시공사여야 하고 입찰할 때 상당한 금액의 입찰보증을 요구받는다. 화양지구 사업이 워낙 대규모라 이 조건을 수용하는 시공사를 찾기도 쉽지 않았다. 대림그룹 건설사인 대림건설이 장고 끝에 조건을 수락해 시공사로 선정하게 됐다.

민간개발조합의 조합장을 14년간 맡을 수 있었던 비결이 있다면 무엇인가

화양지구에는 비대위가 없다. 조합에서 어떤 원칙을 정하면 대화와 협의로 사업을 이끌어왔다. 직원들도 14년간 묵묵히 헌신해줬다. 그렇게 해오다 보니 조합과 조합원 간에 굳건한 믿음이 생겼다. 조합원이 조합을 믿지 못하면 민간개발사업은 추진할 수 없다.

현재 조합 이사가 10명 있는데 중요한 일이 있을 때 항상 만장일치로 결정했다. 물론 먼저 한 사람 한 사람을 만나 원칙을 설명하고 이해를 구하고 협조를 요청했다. 여태껏 조합의 중요한 안건은 모두 그렇게 처리해왔다.

화양지구는 2024년 완공을 목표로 하고 있다. 이후 서부지역은 어떻게 변화할 것이라 보는지

앞으로 서부지역을 보는 관점이 달라져야 한다. 평택 남부·서부가 아니라 평택항에서 보면 화양지구는 새로운 중심이다. 화양지구를 중심으로 서부지역은 상전벽해를 연상할 정도로 바뀔 거라 믿는다.