[평택시민신문] 

주택 소유자가 변경되더라도
그 전 임대인 지위를 승계
임대차계약도 계승하게 돼

박종호 변호사 
서울대 컴퓨터공학과 졸업
사법고시 45회, 사업연수원 35기
전 서울북부지검 수석검사
평택법원 앞 성진빌딩 302호 
☎ 031-652-0012

Q. 갑은 주택을 임차하여 거주하고 있었는데, 주택의 소유자가 변경되어 을이 새로운 집주인이 되었습니다. 그런데 을이 기존에 갑이 사용하고 있던 주차장 사용을 하지 못하게 하고 벽지 보수도 해주지 않고 있습니다. 이러한 경우 갑은 어떻게 해야 할까요?

A. 갑이 그 전 주택 소유자와 임대차계약을 체결한 이후 주택 소유자가 변경되면 새로운 소유자가 그 전 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 즉 갑은 새로운 집주인 을과 그 전 체결된 임대차계약을 체결한 효과가 되는 것입니다.

따라서 갑이 기존에 주차장 사용을 하는 조건이 기존 임대차계약의 내용이라면 새로운 임대인 을도 갑에게 주차장 사용을 할 수 있도록 해 줘야 할 임대인의 의무를 지게 됩니다. 을이 갑에게 주차장 사용을 하지 못하도록 한다면 갑은 을에게 임대차계약에 따라 주차장 사용을 방해하지 말도록 통지하고 그래도 방해를 한다면 법원에 주차장사용방해금지를 청구할 수 있습니다.

또한 벽지를 보수하는 것은 임대차 목적물인 주택의 사용을 위하여 필요한 사항이므로 임대인은 벽지를 보수해 줄 의무를 지게 됩니다. 임대인은 임차인이 임대차 목적물을 사용수익할 수 있도록 보수 등을 해 줄 의무가 있기 때문입니다. 따라서 갑은 을에게 벽지 보수를 청구하고 그래도 응하지 않으면 갑이 벽지 보수 업체에 연락하여 견적서를 받아 을에게 견적서대로 수리를 해달라고 다시 요구해볼 수 있습니다. 그래도 역시 응하지 않으면 갑이 그 견적서대로 수리하고 그 수리대금을 을에게 청구하면 됩니다.

나아가 이러한 주차장 사용 방해와 벽지 보수 의무 미이행을 이유로 갑은 계약기간 만료 전이라도 임대차계약을 해지할 수도 있습니다. 그렇게 되면 갑은 을에게 보증금 반환을 청구할 수 있는데 보증금을 반환받을 때까지는 임대차계약이 계속되는 효과가 있으므로 갑은 보증금을 받을 때까지 주택에 거주할 수 있습니다.

만약 갑이 임대차계약을 해지하고 다른 주택으로 이주하게 되었는데 여전히 보증금을 받지 못하고 있다면 갑은 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부에 임차권 등기를 할 수 있습니다. 이럴 경우 갑이 주택에서 퇴거하더라도 갑의 보증금 반환을 받을 수 있는 권리의 순위는 그대로 유지되니 임차권 등기 명령 제도를 활용하는 것도 알아두면 좋습니다.

추가로 설명하자면 임대차계약과 관련하여 계약기간이 2년 미만으로 계약서에 기재되어 있더라도 임차인인 갑은 2년 계약을 주장할 수 있고 새로 변경된 주택임대차보호법에 따라 집주인이 거주할 목적 등의 사정이 없는 한 2년을 더 연장하여 거주할 수도 있으며 보증금 증액도 연 5% 이하로만 가능합니다. 

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